Es importante que sepamos que vender una vivienda también lleva consigo gastos e impuestos. El vendedor debe tener en cuenta esto a la hora de ponerla a la venta y así evitar desagradables sorpresas.

¿La casa tiene hipoteca?

Si la tiene, el vendedor deberá abonar los gastos de notaría y cancelación de la misma en el Registro de la Propiedad. Es necesario para que el nuevo propietario pueda inscribir la vivienda a su nombre.

Pagar en el IRPF

A la hora de vender una vivienda, los ingresos deben declararse.

Los propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si residen en España. En caso de ser no residentes en el territorio español, estarán sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

¿Por qué hay que declararlo? Porque la ganancia patrimonial que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta. Dicha ganancia se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido. Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.

Con la nueva reforma fiscal, los primeros 6.000 euros de plusvalía tributan al 21 %, entre 6.000 y 24.000 euros al 25 % y, por encima de ese nivel, se gravará al 27 %. Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no se debe tributar.

Cuando la venta es de la residencia habitual, este aumento patrimonial puede estar exento en los siguientes casos. Si se destina lo recibido a la compra de otra vivienda habitual en el plazo de dos años. Eso sí, debe incluirlo en la declaración de la renta y acogerse al supuesto de exención por reinversión. También está exento cuando el vendedor tiene más de 65 años.

 Plusvalía municipal

Técnicamente se denomina, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía.

Está presente en todas las ventas de viviendas que se formalizan en España, y son muchos los vendedores que se enteran de su existencia a través de la inmobiliaria o del notario el mismo día en que formalizan ante él la venta de su casa.

Se liquida en los ayuntamientos. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad.

Su cálculo depende de cada ayuntamiento, que se rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y se exige tanto si se han generado beneficios con la venta como pérdidas. No obstante, se evitará el pago cuando la operación ha dado como resultado pérdidas. Se liquida al ayuntamiento durante los 30 días hábiles posteriores a la firma de la compraventa.

Libre de cargas

Para vender hay que estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, a fecha de compra. Y no olvidar el certificado de eficiencia energética, obligatorio desde el 1 de junio de 2013 para toda vivienda o edificio que se venda.

Gastos de notario y registro

Si cuando se vende la casa, el vendedor está pagando aún la hipoteca del inmueble. Como el comprador tiene que adquirir la casa libre de cargas, podemos hacerlo de dos maneras: cancelar anticipadamente el préstamo o hacerlo en el momento de la compra-venta. Ambas opciones conllevan una serie de comisiones que pueden superar, por ley, el 0,5 % del capital de la hipoteca.

Además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda. El coste varía en función del dinero que pedimos prestado en su momento al banco, por lo que puede llegar a oscilar entre 300 y 1.000 euros.

Si la cancelación de la hipoteca se hace a la vez que la compra-venta, normalmente la gestoría que se encarga de cancelar registralmente la hipoteca es la misma que registra la hipoteca del nuevo propietario, por ese motivo se le pide al vendedor, una provisión de fondos que suele rondar los 800-1.200 euros, este también es un gasto inesperado con que el vendedor no suele contar y le sorprende tener que asumir este gasto, ya que suele desconocer que debe cancelar registralmente la hipoteca.

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